Por. Lcdo. Enrique Almeida
Cuando la pandemia cerró varios sectores de la economía de Estados Unidos el año pasado, algunos observadores dijeron que era sólo cuestión de tiempo antes de que los dueños de viviendas recurrieran a radicar quiebra para aliviar la carga de sus deudas y proteger sus propiedades.
El aumento previsto de las quiebras nunca llegó conforme esperado. En 2020, el total de casos de quiebra disminuyó casi un 30% respecto al año anterior. Más aún, el número de quiebras siguió descendiendo en el primer semestre de 2021.
Sin embargo, es muy probable que algunos dueños de propiedades decidan vender su vivienda al tener que hacer frente a la creciente deuda y a otras presiones financieras provocadas por el COVID y que estas ventas estén envueltas dentro de un proceso de quiebra.
Hoy discutimos algunos de los aspectos fundamentales que los corredores de bienes raíces deben conocer a la hora de que se adquieren o vendan inmuebles en quiebra.
1. La identidad del deudor
En primer lugar, es importante establecer que son las personas las que se declaran en quiebra, no las propiedades.
Es un lenguaje retórico popular decir que los bienes inmuebles están "en" la quiebra - pero en la práctica, es la personal natural o jurídica la que posee la propiedad o un interés en ella.
Por lo tanto, la persona o entidad está "en" la quiebra. Esta entidad suele ser una persona física, una corporación, una sociedad o una sociedad de responsabilidad limitada. El llamado "deudor" es la entidad que es objeto del caso.
En este artículo se asume que la entidad es una persona física y que el inmueble es una vivienda familiar. Aunque los mismos asuntos que se discuten a continuación operan en el caso de una entidad corporativa o una propiedad no residencial
2. La propiedad no se puede vender hasta que el tribunal lo apruebe
Si el propietario acuerda vender su casa y se declara en quiebra, la venta no puede seguir adelante. No puede producirse ninguna venta hasta que el tribunal haya aprobado la venta mediante una moción, o en el caso de que el síndico de la quiebra "abandone" la propiedad mediante un documento radicado en la corte y divulgado a las partes con interés.
En el caso de que el dueño venda debido a dificultades económicas, el corredor haría bien en preguntar a su cliente si está pensando en declararse en quiebra. De lo contrario, podría perder mucho tiempo y esfuerzo intentando vender la propiedad sólo para que la venta quede paralizada más adelante.
Es posible incluso que la propiedad sea entregada en el posterior caso de quiebra del cliente, o que el Síndico la embargue.
3. La paralización automática de la quiebra
La orden de paralización automática, una característica fundamental de cualquier quiebra, es un tipo de orden judicial que se emite inmediatamente después de la presentación del caso de quiebra. Tiene implicaciones para todas las partes envueltas y está diseñada para salvaguardar los derechos del deudor, los activos del deudor y los activos de la propiedad inmueble durante su duración.
En el contexto de bienes raíces, esto significa que, si el caso de quiebra se presenta sólo unos minutos antes de la venta de la ejecución hipotecaria, esa venta posterior es nula.
Los deudores pueden pedir a su abogado que presente una moción para ampliar la paralización automática más allá del período inicial de 30 días. Es un mecanismo útil, pero incluso con la paralización automática, se aplican excepciones. Por ejemplo, el requerimiento no entrará en acción automáticamente si el propietario ha presentado más de dos quiebras en el último año
Por el contrario, los acreedores pueden presentar una moción de levantamiento de paralización automática como forma de solicitar al tribunal permiso para ejecutar la hipoteca de la propiedad. También pueden solicitar levantar la paralización automática para poner fin a los retrasos causados por los deudores que presentan casos de quiebra en serie.
4. Los Poderes del Tribunal de Quiebras
El Código de Quiebra hace posible llevar a cabo ciertas acciones que son poco conocidas, raramente vistas o costosas mediante la ley estatal. Al ser una ley federal que ocupa el campo, el Código de Quiebras anula las leyes estatales en conflicto debido a la Cláusula de Supremacía de la Constitución de los Estados Unidos. A continuación, las vemos:
• Venta libre de gravámenes. El tribunal puede autorizar la venta de la propiedad libre de gravámenes en los casos en los que el gravamen es disputado. En este caso el título de propiedad se transfiere al comprador. El derecho de retención se embarga en el producto de la venta hasta que se resuelva el litigio.
• Venta de la participación de los copropietarios en la propiedad. El tribunal permite que se vendan los intereses de los copropietarios no deudores de la propiedad. En este caso, los copropietarios se benefician del derecho de tanteo. Si deciden no ejercer ese derecho, reciben la parte que les corresponde de los ingresos, menos los gastos relacionados a la venta.
• Exención de embargos. Los gravámenes que se aplican a los bienes exentos pueden evitarse en la medida en que el gravamen menoscabe el valor de la exención.
• Eliminación de ciertos tipos de gravámenes. Es posible anular los gravámenes sobre deudas preexistentes que se perfeccionaron dentro de los 90 días de la presentación, basándose en que exista una preferencia injusta. Eso puede ampliarse a un año completo si el acreedor del gravamen está relacionado con el deudor.
Estas facultades pueden hacer viable la venta de bienes en situaciones en las que un litigio habría impedido la venta fuera de la quiebra.
5. Determinar el estado del título
Es vital que los corredores de bienes raíces determinen rápidamente la existencia de cualquier gravamen que pueda requerir el uso de poderes especiales para resolverlo.
Este tipo de caso puede conllevar mucho tiempo y son mucho más largos que obtener una orden estándar de aprobación de un contrato de compraventa. Las causas incluyen la presencia de propietarios no deudores; embargos que podrían evitarse; o reclamaciones controvertidas sujetas a la venta libre de cargas.
A menudo estos casos implican intervalos más largos entre la presentación de la moción y la obtención de una audiencia ante el juez, por ejemplo, las mociones relacionadas con los derechos de un titular de intereses o acreedor específico.
Esto, a su vez, afecta a la duración de los fondos en plica entre la celebración de un contrato y el cierre efectivo de la transacción.
Los corredores de bienes raíces deben esperar 45 días entre la firma del contrato de venta y el cierre de la plica. Es posible hacerlo más rápido, pero como norma general eso requiere órdenes especiales del tribunal.
Como siempre recomendamos, lo importante es estar debidamente asesorado con un profesional conocedor de la materia, preferiblemente tener asesoramiento de abogado especializado en quiebra.
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